Van 'een woning voor een stal' naar breekijzer bij lastige projecten

20 jaar geleden begon Ruimte voor Ruimte met het credo 'Een woning voor een stal'. Het werd een succes en dat is het nu - na een complete metamorfose in de afgelopen jaren - opnieuw. Hiernaast fungeert Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte steeds vaker als breekijzer voor Brabantse gemeenten die worstelen met een op het oog onoplosbaar probleem. ,,Maatschappelijke vraagstukken oplossen door middel van woningbouw”, vat directeur Wim van de Kerkhof het samen.

Een woning voor een stal. Met dat credo begon Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte twintig jaar geleden met het ontwikkelen van grote, sjieke kavels op het platteland. Het werd een succes en dat is het nu - na een complete metamorfose in de afgelopen jaren - opnieuw.

Bij ‘Ruimte voor Ruimte’ wordt nog altijd vooral gedacht aan riante kavels en dito huizen in het buitengebied. Mooie villa’s vaak, gebouwd in ruil voor de sloop van stallen. Toch is dat beeld niet meer accuraat. Want de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte doet inmiddels zoveel meer en fungeert steeds vaker als breekijzer voor Brabantse gemeenten die worstelen met een op het oog onoplosbaar probleem. ,,Maatschappelijke vraagstukken oplossen door middel van woningbouw”, vat directeur Wim van de Kerkhof het samen.

Brabant beefde nog na van de varkenspest
Hoe zat het ook alweer, twintig jaar geleden? Het Brabantse platteland beefde nog na van de varkenspest die in 1997 ongenadig had huisgehouden. Tegelijkertijd verplichtte ‘Brussel’ Nederland om de uitstoot van ammoniak in te perken en was er, net als nu, een grote vraag naar nieuwe woningen.

In aanvulling op een landelijke stoppersregeling voor boeren werd de Ruimte voor Ruimte-regeling in het leven geroepen: als een boer duizend vierkante meter stal liet slopen en hij leverde 3500 kilo fosfaatrechten in, dan kreeg hij daarvoor het recht om een woning te bouwen. Op die manier werd de dreigende verpaupering van het buitengebied tegengegaan.

Meerdere provincies gingen ermee aan de slag, maar in Brabant kwam daar onder leiding van toenmalig gedeputeerde Pieter van Geel een extra dimensie bij. Om het de boeren gemakkelijk te maken, was de provincie bereid om het bouwrecht op te kopen.

“Van de 2914 titels waarmee we startten, zijn er nog zo'n achthon­derd over”

De belangstelling was groot. De provincie keerde zo - vertaald naar het heden - zo’n 280 miljoen euro uit aan sloopvergoedingen en kreeg daarmee de beschikking over een kleine drieduizend bouwtitels. In samenwerking met banken en grote bouwbedrijven werd een ontwikkelingsmaatschappij opgericht, die die rechten mocht gaan verzilveren.

Nu, bij het 20-jarige bestaan, is dat mandje met bouwkavels inmiddels een stuk leger, vertelt directeur Van de Kerkhof. ,,Van de 2914 titels waarmee we startten, zijn er nog zo’n achthonderd over. Zo’n driehonderd daarvan zitten al in lopende plannen en initiatieven. Dan resteren nog vijfhonderd bouwtitels. Voor heel Brabant zijn dat geen grote aantallen.”

Zeker omdat Ruimte voor Ruimte nieuw elan én bestaansrecht heeft gekregen. Zo’n zes à zeven jaar terug was de schwung er een beetje uit. Het aantal grote huizen in het buitengebied was snel gegroeid, gemeenten vonden het langzaamaan welletjes en lieten zich niet meer zoveel gelegen liggen aan die oude provinciale rekening die nog vereffend moest worden. Bovendien waren de gevolgen van de kredietcrisis voelbaar; de vraag naar woningen was mager en er werd weinig verdiend. De private partijen besloten daarop uit de samenwerking te stappen.

Dat was ook het moment dat Van de Kerkhof werd aangesteld als directeur, begin 2017. ,,De provincie was vanaf dat moment honderd procent aandeelhouder. Toen hebben we gezegd: we gaan door, maar moeten wel vernieuwen. Het oude model was succesvol geweest, maar het moest anders, eigentijdser.”

Sindsdien zit Ruimte voor Ruimte volgens Van de Kerkhof ‘in de transformatie van traditionele speler op de markt van vrije sector-kavels naar de rol van maatschappelijk ontwikkelaar’. ,,Ja, we zijn commercieel en moeten die oude schuld terugbetalen, maar we kijken verder en zetten nadrukkelijker in op het helpen van gemeenten en provincie bij het realiseren van maatschappelijke doelen.”

Ekerschot-Noord in Oirschot is mooi voorbeeld
Klinkt mooi, maar hoe werkt dat in de praktijk? Een goed voorbeeld is het project in Oirschot, waar binnenkort een nieuwe woonwijk verrijst aan de noordkant van het dorp: Ekerschot-Noord. De exploitatie ligt volledig in handen van Ruimte voor Ruimte. Het bijzondere zit ‘m in de connectie met een klein plan in Middelbeers, waar sociale woningen worden gebouwd op de plek waar voorheen de Jumbo-supermarkt was gevestigd. Eindelijk, want het pand stond al vijftien jaar leeg en was voor iedereen een doorn in het oog. De rotte kies van Middelbeers, werd weleens gezegd.

Van de Kerkhof: ,,Wij hadden een grondpositie aan de rand van Oirschot. In de gesprekken met de gemeente hebben we gevraagd: zijn er maatschappelijke vraagstukken? Wethouder Piet Machielsen kwam toen met de kwestie in Middelbeers: het lukte al jaren niet om met de eigenaar tot een akkoord te komen. De gemeente wilde daar vooruit, maar het zat muurvast. Toen zijn wij ingesprongen.”

De onderhandelingen duurden een jaar, maar uiteindelijk kwam er een akkoord. De ontwikkelaar van het plan in Middelbeers heeft een positie gekregen bij de bouw van de grote nieuwe wijk in Oirschot. ,,Alles volgens marktconforme prijzen”, benadrukt Van de Kerkhof. ,,Je slaat dus twee vliegen in één klap; wij verdienen eraan om zo de provinciale rekening terug te betalen én we helpen de gemeente met het oplossen van een hardnekkig probleem.”

“We zitten echt aan tafel om iets op te lossen, dat spreekt gemeenten aan”

Nog een voorbeeld, nu in Boekel, dat flink omhoog zit met de leegstand in het buitengebied. Via een speciaal fonds worden boeren gestimuleerd om hun bedrijfsgebouwen te slopen. Ruimte voor Ruimte zorgt voor de voorfinanciering. Het gaat om een miljoen euro. ,,Wij krijgen later de mogelijkheid om het terug te verdienen met woningbouw in de gemeente, twintig kavels in de komende drie jaar. De locaties gaan we samen bepalen.”

Volgens de directeur is het bedrijf met dat voorfinancieren geen ‘bankje aan het spelen’. ,,Er is een provinciale subsidie. Als een gemeente dertig Ruimte voor Ruimte-kavels laat landen, krijgt ze vijftigduizend euro. Normaal gesproken komt dat geld aan het einde van het traject beschikbaar, maar wij halen dat naar voren. Het kost de gemeente geen geld, het is geen lening.”

‘Maatschappelijk ontwikkelen’ kan bij tal van problemen rol spelen
Met het ‘maatschappelijk ontwikkelen’ kan Ruimte voor Ruimte een rol spelen bij tal van problemen die op het bordje van de gemeenten liggen. Bij de leegstand van kantoren, de hervormingen van de agrarische sector, het transformeren van gedateerde, criminaliteitsgevoelige recreatieparken, bij vastzittende plannen in dorps- en stadscentra, bij het creëren van nieuwe natuur.

En dat slaat aan, zegt Van de Kerkhof. ,,We zijn niet uit op winstmaximalisatie: deze manier van ondernemen betekent dat je minder uit plannen haalt dan puur commercieel gezien zou kunnen. Maar we zitten echt aan tafel om iets op te lossen, dat spreekt gemeenten aan.”

Bijkomend voordeel: de ambtelijke capaciteit bij kleinere en middelgrote gemeenten staat steeds meer onder druk. Het ontbreekt vaak aan kennis en tijd om woningbouwplannen te ontwikkelen. ,,Ruimte voor Ruimte kan veel werk én risico’s uit handen nemen.”

“We hebben met elkaar toch wel iets bijzonders gevonden; ontwikke­len met publiek belang”

Dan gaat het allang niet meer om alléén grote villa’s of alléén het buitengebied. Bij een wijk als Ekerschot-Noord in Oirschot komt het hele spectrum aan woningtypes voorbij; van goedkope starterswoningen tot forse vrijstaande huizen.

Maar ondanks het succes van de metamorfose zal het over enkele jaren tot een einde komen. De formele opdracht van de provincie loopt tot 2032; in de komende tien jaar wordt de restschuld afgelost en worden alle plannen afgerond. De Ruimte voor Ruimte-regeling blijft bestaan; als boeren slopen en mestrechten inleveren krijgen ze een bouwrecht, dat ze zelf kunnen benutten of verhandelen. Maar het mandje van de Ontwikkelingsmaatschappij wordt niet meer aangevuld.

‘Er liggen nog enorme kansen’
Het is een politieke keuze, zegt Van de Kerkhof, maar hij geeft toe dat het wel ‘zonde’ is. ,,We hebben met elkaar toch wel iets bijzonders gevonden; ontwikkelen met publiek belang. Het lukt heus niet altijd om problemen via woningbouw op te lossen. We hebben geen wondermiddel. Maar steeds vaker slagen we er wel in. Zeker gezien de enorme opgaven die op gemeenten afkomen - woningbouw, landbouwhervorming, energietransitie - denk ik dat er nog enorm veel kansen liggen.”

Dit artikel is geschreven door Frank van den Heuvel (ed.nl)